【これを見ればOK】家づくりの資金計画を徹底解説

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これまでに掲載してきた、家づくりの資金計画をこのブログでまとめて再掲載いたします。「これを読めば資金計画は大丈夫!」とまではいきませんが(笑)、基本事項はおさえていますので、参考にして頂ければ幸いです。




家づくりの予算

家づくりにおける、おおよその予算を次のステップ1~4から算出します。




《ステップ1》年収に合わせた予算


出典:LIFULL HOME'S その年収なら、どんな家に住める?

上の図は、年収別で購入できる物件を試算したものです。(35年ローンで頭金500万円の場合。)
まずは、この図でおおよその予算を理解しておきます。

■年収400万円なら2,000万円
■年収500万円なら2,500万円

までとなりますね。




《ステップ2》頭金はいくら出せるか


頭金は物件価格の2割が理想とされています。

■2,000万円なら頭金400万円
■2,500万円なら頭金500万円

となります。

貯金を全て頭金に使うのではなく、家具・家電などといった新生活の必需品や引越し費用なども考慮し、家族の万が一も備えて蓄えも残しておきましょう。




《ステップ3》月々の返済額はいくらか


収入面から見ると、一般的に手取り額の30%以内が理想とされています。

■手取り20万なら6万以内
■手取り30万なら9万以内

が理想ということになります。




《ステップ4》返済期間


返済期間は25〜30年以下に設定している世帯が多いです。
また、定年退職する前に支払いを終えることが理想的です。

■現在30歳で65歳まで働くなら35年以内
■現在40歳で65歳まで働くなら25年以内

ということになります。

以上4つステップで大まかな資金計画を検討します。より分かりやすくするために、架空人物である「家持 大」さんによるシミュレーションをしてみます。




「家持 大」さんによるシミュレーション


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プロフィール
名前:家持 大(いえもち たい)
年齢:35歳
家族構成:妻(兼業主婦で35歳)、子供2人(小学校1年、3年)
貯金:1,500万
正社員(勤続年数10年)
世帯収入:手取り40万、年収800万
住まい:石川県在住の賃貸暮らし(家賃月8万)
趣味:釣り、サッカー観戦、旅行、キャンプ





結婚してから賃貸暮らしで、貯金が1,500万になったことをきっかけにマイホームを検討。


新しい家に住んだ後も、年1回は旅行やキャンプに行きたい。生活の質をできるだけ下げたくない。



《ステップ1》の表より、年収800万円は4,100万円の予算を確保できるが、キリが悪いので4,000万円に設定。

《ステップ2》より、4,000万円の頭金は800万円が理想だが、貯金が多いので頭金を1,000万円に設定。

《ステップ3》より、生活の質を現状維持したい為、月々の返済額を家賃と同様、8万円に設定。

《ステップ4》は《ステップ1》~《ステップ3》の情報をもとに算出します。

■4,000万(土地・建物購入価格)-1,000万(頭金)=3,000万円
■12ヶ月×8万(月々の返済額)=96万
■ 3,000万÷96万=32年ローン

となります。

まとめると‥‥‥
・土地・建物購入価格の予算⇒4,000万円
・頭金⇒1,000万円
・月々の返済額⇒8万円
・返済期間⇒32年

と暫定できました。




住宅ローン

《ステップ1》住宅ローンの流れを知る


下の図をご覧ください。

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あくまでも一例ですが、土地(2,000万円)と建物(2,000万円)の売買契約における代金支払いの流れです。
土地の売買契約、引き渡しの後に、建物の工事着工、引き渡しという流れになっています。

土地の売買契約時には、一般的に売買価格の5~15%相当の契約手付金を支払います。(表の300万円)そして、引渡しの際に残りの土地費用を支払います。(表の1,700万円)

土地の引き渡しを受けた後、建物工事が開始され、工事状況にあわせ、数回に分けて手付け金を支払います。(表の500万円×2)
そして、引渡しの際に残りの建物費用を支払います(表の1,000万円)
したがって、建物工事代金の6割は完成前に支払うことになります。



先ほどの図に住宅ローンの流れを追加してみます。

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住宅ローンの融資を受けるには、仮審査と本審査に合格する必要があります。



仮審査

土地・建物の売買契約前に、収入面から住宅ローンを借りることができるかを審査します。土地・建物の売買契約前に審査の是非がわかるので、仮審査が通らなかった場合は売買契約できません。

『仮審査が通らなかった場合の要因』
・多数の金融機関から借入れをしている
・無理のある支払い計画になっている
・過去に返済が遅れたことが度々あった
・転職したばかりなど



本審査

土地・建物の売買契約後に審査の申し込みをします。審査基準は返済完了時の年齢、勤続年数、健康状態、正社員か契約社員か、年間の返済額、会社の業績など、多岐にわたります。

『本審査が通らなかった場合の要因』
・返済完了時の年齢が70歳~80歳を超えている
・勤続年数が3年未満
・年間の返済額は年収の20%以上など



図に戻ります。

土地の契約手付金(300万円)は貯金から支払っています。そして、残りの1,700万円は本審査が通り、住宅ローンを利用しています。

ここで一つ伝えたいことは、住宅ローンは土地、または建物引渡し時に融資実行されます。


じゃあ、建物の手付金(500万円)はどうやって支払うの? 頭金がなくなってしまう……


それを解決するには、つなぎ融資が必要になってきます。

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つなぎ融資を契約すると、住宅ローン融資実行日より前に、手付金の支払いが必要になった場合、代わりに手付金を返済してくれます。そして、住宅ローン融資実行されると、つなぎ融資が返済してくれていた手付金は、住宅ローン残高へ移行されます。
つなぎ融資を受けたい場合は、あらかじめ住宅ローンとセットで金融機関に申し込みしなければなりません。




《ステップ2》住宅ローンにかかるお金


住宅ローンは借りたお金(借入額)以外にも費用が発生します。



金利

金利とはお金を借りた「お礼」として、借りた金額より多めに返すことです。
また、さまざまな要因から金利が上昇したり下落したりもします。

金利には『固定金利型』『変動金利型』『固定金利選択型』の3タイプあります。



『固定金利型』

【概要】:ローン返済中は金利が一定に続くタイプ
【メリット】:契約した後に金利が上昇しても、金利は変わらずに利用できる
【デメリット】:他の種類に比べて金利が高く設定されている
【オススメ】:収支計画をしっかり立てて、いちからこつこつと貯金したい人

『変動金利型』

【概要】:金利が5年ごとに変動するタイプ
【メリット】:他の種類に比べて金利が低く設定されている
【デメリット】:将来の金利はどうなるかわからないので注意が必要
【オススメ】:共働きである程度貯金があり、金利が上昇しても対応できる

『固定金利選択型』

【概要】:最初に期間を決めて固定金利型にし、期間が満了したら固定か変動金利かを選択できるタイプ
【メリット】:固定金利の期間が満了していた後に金利が下がっていたら、低い金利で受けられる
【デメリット】:固定金利の期間が満了していた後に金利が上がっていたら、高い金利で受けなければならない
【オススメ】:教育費など期間的に収支計画を立てたい人





保証料

保証料は銀行ではなく、保証会社に支払う費用です。
保証会社はいうならば住宅ローン契約者の連帯保証人です。
もしローンの支払いが困難になった場合、保証会社が一時的にローンを弁済してくれます。
住宅ローン契約者が再び返済可能になったら、代わりに支払ってもらっていた額を保証会社に返済します。



団体信用生命保険

住宅ローン契約者が死亡、病気でローンの支払いができなくなった場合に、変わりに支払ってくれる保険です。金融機関は団体信用生命保険加入を必須にしているところがほとんどです。



『通常の団体信用生命保険』
死亡・高度障害状態(重い障害状態になり、日常生活に支障をきたすこと)になると住宅ローンを支払わなくても良い。

『三大疾病特約付き団体信用生命保険』
死亡・高度障害状態に加えて三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)になると住宅ローンを支払いしなくても良い。

『八大疾病特約付き団体信用生命保険』
上記の疾病に加えて五疾患(糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎臓病)になると住宅ローンを支払わなくても良い。



といった種類があります。どれに加入するかは、例えば、がん家系や遺伝性の病気が懸念される人は、『八大疾病特約付き団体信用生命保険』や『三大疾病特約付き団体信用生命保険』の加入をお勧めしますし、健康で少しでも節約したいという人は、『通常の団体信用生命保険』に加入しても良いでしょう。





事務手数料

住宅ローンを申し込む時際、手続きに対する報酬として支払う費用で、金融機関や支払い方法によって、手数料の金額が異なります。事務手数料の支払い方法は、「定率型」と「定額型」の2種類あります。



『定率型』
借入額に対する一定の割合を手数料として支払う方法。
(借入金額の1%で、2,000万円の借入額なら手数料は20万円)

『定額型』
借入額とは関係なく3~10万円程度の手数料を支払う方法。



定率型は、借入額が高くなると手数料も高くなります。住宅ローンは初期費用が高いので、定額型の方がお得です。事務手数料は返還されないので、定額型で手数料の少ない金融機関を選びましょう。





その他諸費用

『印紙税』
借入額が1,000万円超から5,000万円以下の場合、印紙税は2万円です。



『司法書士報酬』
不動産登記などの住宅ローンに関する書類を作成、提出する司法書士に報酬を支払います。費用は 6〜10万円ほどです。



『登録免許税』
土地や建物の所有権を登記する際にかかる費用です。



諸費用に関しては税金もからむので、どの金融機関もさほど変化しないでしょう。ここでは司法書士の人柄で選択するのも判断材料の一つです。親切に細かく教えてくれる人や、そうでない人もいらっしゃるので……



以上が住宅ローンにかかる費用になります。どの金融機関で契約するかは、金利団体信用生命保険保証料事務手数料が「お得か」を見極めます。また、司法書士の人柄や契約者特典も大きな判断材料になります。




《ステップ3》金融機関の選択


金融機関の選択方法は、主に3パターンあります。



工務店やハウスメーカーから紹介される

このケースが1番多いでしょう。
工務店やハウスメーカーは、住宅ローンと密接な関係にあるので、金融機関とも繋がりがあります。
ローンや税金のことにも詳しく、いちから教えてくれます。
私も最初はネット銀行を検討していましたが、工務店から紹介して頂いた金融機関の方がメリットが大きかったので、最終的には紹介された地方銀行と契約しました。
さらに、プランニングしていく中で、家族構成やライフスタイルも熟知しており、家づくりと並行して、住宅ローンのスケジュールも立ててくれるのでおススメです。



職場と関係がある。または、すでに利用している金融機関で契約する

銀行員とのつながりがあるので、口座を開設している金融機関で契約することは、有効的で信頼性も高いです。注意しなければならないのは、その金融機関と工務店はつながりがないので、家づくりと住宅ローンのスケジュールが双方間でつかみにくく、諸費用、書類の準備が大変かもしれません。



ネット銀行を利用する

1番少ないケースだと思います。
ネット銀行は、保証料や団体信用生命保険料が無料なケースが多く、コスト面での削減が可能です。
その反面、対人契約ではありませんので、保険やローンに関する知識が必要になってきます。




《ステップ4》都市銀行・地方銀行とネット銀行における住宅ローンの特徴

すまいの近隣にある銀行(都市銀行・地方銀行)と、ネット銀行はそれぞれ特徴があります。



民間金融機関(都市銀行・地方銀行)の住宅ローン


・事務手数料は3万円前後前後、保証料は50万円前後
変動金利型が主流
・固定金利選択型は、固定期間15年以上だとフラット35の方が金利は安くなる



フラット35についてはこちら↓↓



ネット銀行の住宅ローン

・繰り上げ返済手数料が無料のところが多い
・保証料が無料であるが、その分事務手数料がローン元金の1~3%前後
金利が低い



主要ネット銀行をピックアップして、金利・団体信用生命保険・保証料・事務手数料についてまとめてみました。


銀行

金利(2019/03/16)

団信

保証料

事務手数料

住信SBIネット銀行

0.447%(変動)

無料

無料

借入額の2.16%

じぶん銀行

0.457%(変動)

無料

無料

借入額の2.16%

ソニー銀行

0.457%(変動)

無料

無料

43,200円

楽天銀行

0.770%~(15年~20年)

無料

無料

借入額の1.404% 

りそな銀行

0.600%~(固定10年)

有料

有料

借入額の2.16% 

イオン銀行

0.430%~(固定3年)

有料

無料

108,000円


正直似たり寄ったりですね。笑
なので、各銀行ならではの特徴を記載します。




『住信SBIネット銀行』

・変動金利が低い
・8大疾患以外の病気も保証している





『じぶん銀行』

・au直営店で契約でき、利便性が高い
・24時間通話にて健康相談ができる





『ソニー銀行』

・事務手数料が安い
・「顧客満足度総合ランキング」が9年連続1位





『楽天銀行』

・skypeで夜10時まで相談が可能
・楽天ポイントが溜まる





『りそな銀行』

・勤続年数や年収要件の審査基準が低め
・リフォーム費用も住宅ローンが利用できる





『イオン銀行』

・イオンショッピングセンターで対人相談でき、利便性が高い
・イオンの買い物特典が豊富



ぜひサイトを覗いてみて下さい。




ネット銀行(住信SBIネット銀行)

変動金利型の金利が安い『住信SBIネット銀行』について解説します。


メリット


低金利

変動金利の新規借入(通期引下げプラン)において、住信SBIネット銀行はネット銀行の中でも屈指の低金利といえます。



『通期引下げプラン』⇒借入全期間に渡って低金利が適用されるプラン
『当初引下げプラン』⇒借りはじめの一定期間、金利を大きく引き下げてくれるプラン

それぞれのプランをまとめてみました。



『通期引下げプラン』


タイプ

金利

変動

0.46%

固定5年

1.26%

固定10年

1.11%

固定15年

1.54%

固定20年

2.55%

固定30年

2.39%

固定35年

2.47%


『当初引下プラン』


タイプ

金利

変動

0.98%

固定5年

0.55%

固定10年

0.71%

固定15年

1.14%

固定20年

1.27%

固定30年

1.34%

固定35年

1.42%


表を見てみましょう。固定金利の年数によって変化しますが、変動金利型には通期引下げプラン固定金利型には当初引下プランが適しています。
三井住友信託銀行の口座を開設すると、借入金利からさらに年 0.01 %引下げできます。





全疾病保障の保険料が0円

全疾病保障に加入すると、がん、心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎の8大疾病保障に加え、入院によって就業不能状態になり、12ヵ月経過した場合、住宅ローンを完済できます。
その保険料が0円なのはとても魅力的ですね。
また、女性の方はガンと診断確定された場合に30万円が給付金としてもらえる、Angelina(アンジェリーナ)という特約も無料でつけることができます。(給付金がもらえるのは1回のみ。)





保証料が0円

保証料は0円ですが、その代わり事務取扱手数料がかかります。事務手数料は借入額の2.16%です。





繰上返済手数料が0円

返済期間や総返済額を減らすことができる繰上返済が1円から可能で、何回返済しても手数料は無料です。





インターネットで簡単に手続きできる

時間と場所を選ばず、インターネットで手続きできます。(スマートフォンにも対応。)それに伴い、契約書の署名・捺印が不要です。
もちろん仮審査・本審査もネットでの手続きとなります。問い合わせはコールセンターまたはメール対応です。





ATMや他の金融機関の振込手数料が無料になる

ATMの引き出し利用手数料、他の金融機関の振込み手数料が月7回まで無料になる、「スマートプログラム」というサービスが利用できます。セブンイレブンやローソン、ファミリーマートのコンビニで時間帯を気にせずに利用できます。「スマートプログラム」は1~4の階段方式で、住宅ローンを契約するとランク3になります。
ランクアップすることにより、月ごとのATMの引き出し手数料や、他の金融機関の振込み手数料の無料回数が増加します。



メリットをご紹介しました。メリットが多い反面いくつかデメリットもあります。


デメリット


店頭で相談ができない

ネット銀行ならではですが、対人相談できないため、ある程度住宅ローンの知識をつけておく必要があります。





事務手数料が高い

事務手数料は借入額×2.16%の定率型になっています。たとえば、3,500万円で借入すると、手数料が約75,6000円必要になります。
したがって、定額型を採用している他のネット銀行よりも割高です。





審査が厳しめ

過去に借入れの返済が滞っていたり、消費者金融にお金を借りていたことがある場合、審査に通るのは難しいです。





仮審査から借入れまでに期間がかかる

一ヶ月以上かかる場合があります。
期間がかかることを見越して家づくりのスケジュールを立てていきましょう。




シミュレーション


このブログで紹介してきた内容のおさらいも兼ねて、シミュレーションをしてみましょう。
住信SBIネット銀行のシミュレーションページをお借りします。

こちらをクリック↓↓





借入額から月々の住宅ローンの返済額を試算

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「希望の借入額から月々の返済額を試算!』の試算するをクリック。



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『借入額』『うち半年毎増額返済分』『借入期間』を入力します。
『借入額』は仮に3,000万円としましょう。


半年毎増額返済分って何???


『半年毎増額返済分』はボーナスが支給された場合、月々の返済額以外に支払うことをいいます。(半年毎なので注意。)今回はゼロとします。
『借入期間』は、めいっぱい延ばして35年にしておきます。





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金利を入力します。住宅ローン金利一覧へを クリック。
すると、上図のようにタイプ・プランを選択できます。中でも金利が安い、変動金利型の通期引下げプランを選択してみましょう。
借入金利が0.457になったかと。
三井住友信託銀行の口座開設する場合は、借入金利からさらに年 0.01 %引下げできます。(0.447)
借入金利を確認した後、貼付をクリック。





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金利が反映されたら、返済方法を選びます。
元利均等返済元金均等返済がありますね。各返済方法の特徴をご紹介します。



元利均等返済

【概要】毎月の返済額(元金と利息の合計額)が住宅ローン完済まで均一になる方法
【メリット】
・返済開始当初の返済額を少なくできる
・返済額(元金+利息)が一定で、収支計画を立てやすい
【デメリット】
・借入金残高の減り方がゆっくり
・元金均等返済よりも総返済額が多い



元金均等返済

【概要】元金を返済期間で均等に割り、残高に応じた利息を上乗せする方法。
【メリット】
・借入金残高の減り方が早い
・返済額(元金+利息)が年々少なくなっていく
【デメリット】
・返済開始当初の返済額が高い



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出展:「住信SBIネット銀行」
返済方法の違いについて



今回は返済計画が立てやすい元利均等返済を選択します。





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『その後の金利条件』は選択せずに、シミュレーションをクリックすると……





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『毎月返済額』(77,306 円)、『年間返済額』(927,672 円)、『総返済額』(32,468,679 円)が試算されます。



ここで少し前に記載した、「家持 大」さんによるシミュレーションの結果を見比べてみます。

「家持 大」さんによるシミュレーション
・土地・建物購入価格の予算⇒3,000万円(頭金を1,000万円を差し引いた額)
・月々の返済額⇒8万円
・返済期間⇒32年


住信SBIネット銀行によるシミュレーション
・土地・建物購入価格の予算⇒3,000万円
・月々の返済額⇒77,306 円
・返済期間⇒35年



返済期間は少し誤差がありますが、序盤にざっくり算出した資金計画と、住信SBIネット銀行によるシミュレーション結果はほぼ同等であることを導き出せました。



シミュレーション結果内にある、諸費用(一般的な場合)を解説します。

『抵当権設定費用』は登録免許税と司法書士報酬を合わせた額です。

『事務手数料』借入額×2.16%の定率型になっています。

『印紙税』は、借入額が1,000万円超から5,000万円以下の場合、2万円です。



変動金利型か固定金利型か、元金均等返済か元利均等返済、 通期引下げプランか当初引下げプランなど、さまざまな選択肢があります。それらは借入期間が大きく関係してきます。何回でもシミュレーションできるので、自分に合ったプランを検討してみてください。




仮審査から融資実行までの流れ


最後に仮審査から融資実効までの流れを解説していきます。これから説明することは、司法書士との面談以外、全て インターネットでの手続き となります。他のネット銀行もほとんど同じ流れになっているので、ご参考ください。



①.仮審査の申し込みと合否

住信SBIネット銀行のサイトで 仮審査の申し込みをします。
口座開設の申し込みも同時に行います。(口座開設で借入金利からさらに年 0.01 %引下げできます。)
仮審査は個人情報を調べません。したがって、他の金融機関より 審査基準が緩めです 。その反面、本審査が厳しいです 。仮審査に合格しても、本審査が通らないケースも懸念しておきましょう。



②.団体信用生命保険の申し込み

仮審査に合格したら、団体信用生命保険(全疾病保障)の申し込みを行います。
もし、申し込み内容を変更する場合は、書面での手続きが必要です。



③.本審査申し込みと合否

申込み書類に必要事項を記入・捺印して、必要書類を返送します。

『住信SBIネット銀行から郵送される書類』
・ローン借入申込書
・個人情報の取扱いに関する同意書

『本人確認書類』
・健康保険証
・住民票

『所得証明書』
・源泉徴収票
・住民税課税決定通知書

『物件情報』
・売買契約書
・重要事項説明書
・工事請負契約書
・平面図
・建築確認申請書
・建築確認済証必要書類

本審査の結果がでるまで、口座開設手続きを進めます。
本審査の結果はメールにて送信されます。



住信SBIネット銀行は本審査が厳しいことを少し掲げました。では、審査基準はどういった点を重要視してるのでしょうか。
正式な基準はわかりませんが、最低限クリアすべきポイントを挙げます。

『返済比率が35%未満』
年間の住宅ローン返済額が、年収の35%以内におさまっているか確認してみましょう。
例:約96万円(年間返済額)÷800万円(年収)×100=12%.........OK

『年収が350万円以上』
住宅ローンは一般的に300万円程度の年収が必要と言われていますので、350万円以上確保できていれば大丈夫かと。

『勤続年数が6ヶ月以上』
勤続年数が短いと、審査上不利に働くことがあります。最低限6ヶ月(半年)以上経ってから契約しましょう。いっぽうで、派遣社員や非正規雇用は審査が通らない場合があり、アルバイトや無職の人は住宅ローンが受けられません。

『完済時年齢が80歳を超えていない』
完済時の年齢が満80歳の誕生日まで。したがって、45歳までに融資実行できれば、ローン35年で借り入れ可能です。

『健康状態に問題がない』
団体信用生命保険へ加入する際に過去3年の健康状態を告知しなければなりません。
過去3年以内に病歴があったり、持病がある人は審査に通らない可能性があります。



④.契約手続

本審査が通ったら、貸出条件を確認して借入希望日を決めます。家の引渡日が融資実行日となるので、家づくりのスケジュール管理も大切です。
同時に、不動産会社や振込先の情報もWEBサイト上で登録しておきます。



⑤.登記打合せ

住信SBIネット銀行が司法書士の手配をしてくれます。
ネット上でのやり取りはできないので、司法書士とスケジュールを決めて面談します。面談の際に、登記に必要な書類や費用も案内してくれます。



⑥.融資の実行

司法書士により、登記書類の確認が取れたら、事務取扱手数料と印紙代を差し引いた金額を住信SBIネット銀行の口座に入金します。

以上が仮審査から融資実行までの流れとなります。対人相談できないので、気になった点や、わからない点は、コールセンターまたはメールで問い合わせしましょう。




まとめ

【家づくりの予算】
・頭金は物件価格の2割が理想
・月々の返済額は手取り額の30%以内が理想
・返済期間は定年退職する前に支払いを終えること

【住宅ローン】
・住宅ローン融資実行前の手付金を払うには、つなぎ融資必要
・住宅ローンに必要な費用は借入額の他に金利、保証料、団体信用生命保険料、事務手数料、その他諸費用がかかる
・地方・都市銀行は保証料、団体信用生命保険料がかかるが、事務手数料が安い。逆にネット銀行は保証料、団体信用生命保険料がゼロ円だが、事務手数料が割高な傾向にある


【ネット銀行(住信SBIネット銀行)】
・住信SBIネット銀行のメリットは、低金利、保証料や団体信用生命保険料、繰上返済手数料がゼロ円など
・住信SBIネット銀行のデメリットは、対人相談できない、事務手数料が高い、など



今回は家づくりの資金計画における最低限の情報を説明しました。まだまだ浅い内容ばかりなので、詳細は他の記事をチェックしてみて下さい。今後も資金計画についての情報をどんどん掲載していきます。