【土地探し】価格の基準や調べ方は?

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土地価格の決め方や相場を知っておくことで、不動産屋と交渉することもでき、候補地が周辺地より高いか安いかを判断できます。もちろん不動産屋は価格設定した理由もちゃんと説明してくれますが、せっかくの高い買い物なので、最低限の知識は身に付けておきたいですね。そこで、今回は土地の価格の決め方や調べ方をご紹介します。



土地の形や周辺環境

土地の相場価格の基準としては土地の形、周辺環境で大きく影響します。
土地の形については、価格が高いものは長方形、正方形です。
逆に、間口が狭い、奥行が長い、形がいびつな土地は比較的安めですです。

周辺環境については、【周辺環境からみた土地探し】を参照してください。

「工場の騒音がうるさくて、テレビの音が聞こえない。」
などの『周辺環境が良いか』

「近くにコンビニが無く、歩くと20分かかる。」
「深夜に子ども熱を出した。けれど病院が遠い。」
などの『利便性が高いか』

「車が頻繁によく通る。眠れない。」
「車がよく通るので小学校の通学路が安全でない。」
などの『交通整備されているか』

「中学校が遠すぎて、電車通学せざるを得ない。」
などの『子育てしやすい環境か』

といった4つの条件で価格も変化します。


判断するチェックリストを改めて掲載しておきます。


項目 check
踏切がない
工場がない
深夜に営業しているお店がない
将来建設予定の計画はない
治安が良い
スーパー、コンビニが近い
病院が近い
郵便局が近い
役所が近い
銀行が近い
バス停が近い
駅が近い
交通量が少ない
道が広い
幼稚園、保育所が近い
小学校が近い
中学校が近い
公園が近い




その他の価格設定材料として、一物四価(いちぶつよんか)と呼ばれる評価方法があります。
一物四価とは一つの土地に対して4種類の評価が存在するという意味です。


一物四価

【実勢価格】
土地の市場価格(時価)です。土地を購入する際の価格でもあります。
実勢価格はその周辺地域の取引事例や実績によって一定の価格帯がある程度決まっています。
あくまでも市場価格なので、価格が定まっていないことに注意してください。
実勢価格は取引事例や実績だけでなく、以下の公示価格、路線価、固定資産税評価額も参考にしています。




【公示価格】
国土交通省が地価公示法に基づいて評価し、都道府県が年に1回公表しています。言葉は耳にしたことがあると思います。
すべての土地ではなくピックアップしたエリアを標準地として公表しています。もし候補地が掲載されていない場合は、一番近い標準地を参考にしてください。



【路線価】
相続税や贈与税の価格を決めるため、国税庁が発表しています。つまり、土地を相続する人が、事前に税額を把握できるように路線価が設定されました。
路線価は公示価格の8割程度とされています。路線価×土地面積÷0.8の計算で、おおよそですが公示価格を判断できます。



【固定資産税評価額】
固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の基準となる価格です。市町村が3年に1回価格を決めて、固定資産課税台帳に登録しています。
また、固定資産税課税明細書は土地を購入すると毎年送られてきます。
固定資産税評価額は公示価格の7割程度とされています。固定資産税評価額×土地面積÷0.7の計算で、おおよそですが公示価格を判断できます。





価格の調べ方

土地の価格は、インターネットで調べるのが一番手っ取り早いです。URLを掲載させていただきます。

【実勢価格の調べ方】

出典:「国土交通省」土地情報総合システム

【公示価格、路線価、固定資産税評価額の調べ方】

出典:「資産評価システム研究センター」全国地価マップ

上記2つの情報では専門的でわかりづらいという人は、SUUMOが提供している全国の土地価格相場情報で検索してみましょう。

出典:「SUUMO」全国の土地価格相場情報

候補地(その周辺地域)の実勢価格を調べてみましょう。予算が合わなければ他の場所で再検討するか、多少条件が悪くなっても第一希望の候補地を選ぶか、建物の予算を削るなど、検討してみましょう。


余談ですが、公示価格が一番高い県、逆に一番安い県はどこだと思いますか???


一番高いところは予想がつくでしょうが東京都で、坪単価 335万円です。
逆に一番低いところは秋田県で坪単価6万円でした。


ちなみに私の出身地である石川県は坪単価20万円でした。


北陸新幹線効果もあり、年々上昇しています。


市町村でみてみると一番高いところが東京都中央区で坪単価はなんと2405万円!!!
すごいですよね……
一番安いところは鹿児島県鹿児島郡十島村で坪単価5000円でした。
自分の出身地を調べてみるだけでもおもしろいですね。

出典:「土地価格ドットコム」

まとめ

・土地の価格は、土地の形、周辺環境、一物四価で設定される。

・土地の形は奥行が長い、間口が狭い、形がいびつな場合は比較的安め

・一物四価の内訳は実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額

・実勢価格土地は市場価格(時価)で、土地を購入する際の価格

・不動産屋へ行く前に、土地情報総合システムや全国地価マップで情報収集しておく