【土地探し】まとめ

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【土地探し】まとめ

【土地探し】土地の探し方を3パターンご紹介

『不動産屋に相談する』
大手不動産屋、地域密着型の不動産屋、それぞれ特徴がある。

『工務店やハウスメーカーに相談する』
不動産屋と工務店を行ったり来たりしたくない、窓口を統一したい人にオススメ。

『自分で探す』
「掘り出し物を探し当てた!!!」という達成感があるかも……



【土地探し】土地契約の流れを分析

『1. 買付証明書の提出』
買付証明書とは「この土地をこの金額で書います。」という意思表示のようなもので法的効力はない。この証明書を提出したとしても、やむ終えない場合は購入をキャンセルできる。

『2. 住宅ローンの事前審査』
重要事項説明までに住宅ローンの事前審査に合格しておかなければならない。したがって、土地探しと住宅ローンの契約は並行して進めておく。

『3.重要事項の説明を受ける』
専門用語ばかりで説明がややこしいで、事前に重要事項説明書をコピーして、要点をチェックしておく。

『4.土地売買契約』
交渉時に交わした約束が契約書に反映されているか確認する。
土地売買契約書に捺印すると同時に、手付金を支払う。(手付金は、土地価格の10パーセント、あるいは100万円が相場。)

『5.引き渡し』
残りの土地の費用を支払い、所有権移転登記をしたら引き渡しが完了



【土地探し】土地の価格の基準や調べ方は?

『実勢価格』
土地の市場価格(時価)で、その周辺地域の取引事例や実績によって、価格帯がある程度決まっている。

『公示価格』
国土交通省が地価公示法に基づいて評価し、都道府県が年に1回公表している。

『路線価』
国税庁が発表しており、土地を相続する人が、事前に税額を確認できるように路線価が設定された。路線価は公示価格の8割程度とされている。

『固定資産税評価額』
固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の基準となる価格で、市町村が3年に1回価格を決めている。固定資産税評価額は公示価格の7割程度とされている。


実勢価格、公示価格、路線価、固定資産税評価額をまとめて 一物四価 と呼ばれる。



【土地探し】条件付きの土地とは

『建築条件付きの土地』
限られた期間中に指定された工務店で建てることを条件にして、その土地を安く売ること。デメリットは、お気に入りの工務店、設計士を選ぶことができない。また、内装材や外装材についても、限られた選択肢のなかから、着せ替え人形のように家をデザインしていく場合が多い。

『建売住宅』
建物が建てられた土地を売る完成売りと、更地または、基礎部分だけが完成している状態で契約締結後に建築開始する 青田売りがある。 家づくりにかかる費用をおさえることができる が、自分の要望にあった家を建てられない。さらに注意すべき点が、工務店やハウスメーカーは、建売住宅の工期を短くしているため、家づくりを検討する時間が短い。

『定期借地権付きの土地』
安く土地を購入できるが、将来、更地にして地主に土地を返さなければならない。また、土地を借るので、地主に毎月賃料を返す必要があり、住宅ローンの審査時にひっかかる可能性もある。メリットは、土地価格が安く地盤改良費がかからないこと。

『抵当権付きの土地』
第三者がローンを返済しているの土地。したがって将来、競売されてしまう恐れがある。
どうしても購入したい場合は、売買契約前に第三者(抵当権設定者)が金融機関(抵当権者)にいつまでに、どのようにしてローンを返済するのか確認しておくこと。




「家持 大」さんよるシミュレーション


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プロフィール
名前:家持 大(いえもち たい)
年齢:35歳
家族構成:妻(兼業主婦で35歳)、子供2人(小学校1年、3年)
貯金:1500万
正社員(勤続年数10年)
世帯収入:手取り40万、年収800万
住まい:石川県在住の賃貸暮らし(家賃月8万)
趣味:釣り、サッカー観戦、旅行、キャンプ





自ら候補地を探してみた結果、小学校に近くて道が広い、58坪の第1種低層住居専用地域の土地を第一希望にした。

参照:【土地 基本編】まとめ

予算は土地・建物合わせて4000万円。

参照:【資金計画 基本編】まとめ

頭金は土地・建物合わせて1000万円。

参照:【資金計画 基本編】まとめ

地盤調査にかかる費用はおおよそ130万円

参照:【地盤】まとめ


シミュレーションしてみます。

【土地探し】土地の探し方を3パターンご紹介
より、より多くの土地を吟味したい為、大手不動産屋に相談することを決める。



【土地探し】土地の価格の基準や調べ方は?より、不動産屋に行く前に候補地の実勢価格を調べた結果、坪単価は20万円だとわかった。58坪の土地なので、土地そのものの値段は20×58=1160万円くらい。

一般的に土地の経費や税金は土地価格の5~10%くらいと言われており、1160×0.1=116万円と仮定。

地盤調査にかかる費用は130万円。

したがって、土地全体の予算は1160+130+116=1,406万円前後になると予想。



【土地探し】土地契約の流れを分析で契約までの流れを把握し、1,406万円前後の予算を目安に大手不動産屋に相談しに行く。



【土地探し】条件付きの土地とはについては、予算が4,000万円と余裕があるため検討しない。



その他経費と税金については、おおよそいくらかかるか不動産屋に聞いてみましょう。