【土地探し】土地契約の流れを分析

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前回、「不動産屋に相談」、「工務店やビルダーに相談」、「自分で探してみる」といった、土地の買い方パターンを紹介しました。
今回は土地を契約する際の流れ、用意するものを解説していきます。









買付証明書の提出

「不動産屋で紹介された土地が気に入ったので、この土地を購入しよう」となった場合、まずは買付証明書を書いて不動産屋に提出しましょう。


買付証明書って何?


買付証明書とは「この土地をこの金額で書います。」という意思表示のようなものです。法的効力はないので、この証明書を提出したとしても、やむ終えない場合は購入をキャンセルできます。


買付証明書が他の人と一緒になった場合どうなるの?


重なってしまった場合は、先に証明書を提出した人が優先されるケースが多いです。だからといって、候補地全てに買付証明書を作成するといった、モラルに反するような行為は避けておきましょう。また、買付証明書は、土地を買う意思表示がしっかりと明記していれば、自分で作成することもできます。



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出典:「@ローン計算」
買付証明書とは


証明書には土地価格支払い方法(手付金の金額)、融資特約の有無有効期限土地の所在規模が記載されていますね。有効期限について指定はありませんが、一〜二週間くらいを目安にしましょう。


融資特約って何?


融資特約とは、本審査などで住宅ローンを適用できなかった場合の特約(対処法)のことをいいます。




住宅ローンの事前審査

買付証明書を不動産屋に提出したら、住宅ローンの事前審査を申し込みましょう。そのため、事前に金融機関と話を進めておく必要があります。
一般的に土地のみでは住宅ローンの融資を受けることはできませんが、建物とセットにすることでローンを受けることは可能です。
住宅ローンの流れに関しては、【住宅ローンの流れ】で説明していますのでチェックしてみて下さい。




重要事項の説明を受ける

住宅ローンの仮審査が通ったら重要事項の説明を受けます。説明できるのは「宅地建物取引主任者」という資格保有者に限ります。


私も資格取得にチャレンジしたことがあります。(不合格でした……笑)


重要事項は専門用語ばかりで、説明を受けても右耳から左耳に流れていくほどややこしいです。今回、重要事項の説明においてチェックするポイントをまとめてみました。



『契約関係』

・売主が期日までに建物を引き渡さない、買主が期日までに代金を支払わない場合の対処

・契約違反や、住宅ローンが払えなくなった場合、土地が自然災害で破損した場合における、それぞれの契約解除方法

・手付金、登記費用、固定資産税、都市計画税の確認

・不動産屋が倒産した場合の対処

・宅地建物取引主任者が義務違反した場合



『法令関係』

・用途地域の把握

・建ぺい率、容積率の把握

・防火地域、準防火地域の把握

・道路に関する制限

・飲用水、電気、ガス、排水施設についての整備状況



『登記関係』

土地には登記簿があり、「表題部」、「甲区」、「乙区」と区分され、細かく土地のことが決められています。「表題部」には、所在,地番,面積等。「甲区」には、土地の所有者。「乙区」には、所有者以外にその土地の権利を持っている人について記載されています。
土地の面積が正しいか、所有者に間違いは無いかは最低限把握しておきましょう。



土地売買契約

契約時にかわす土地売買契約書には、重要事項には載っていない特約が記載されています。交渉時に交わした約束が契約書に反映されているか確認しましょう。
一方で、重要事項説明書と重複した内容も記載されていますので、双方に違いがないかチェックしましょう。
土地売買契約書に捺印すると同時に、手付金を支払います。手付金は、土地価格の10パーセント、あるいは100万円が相場となっています。

契約時には用意すべきものがたくさんありますので、不備がないかチェックしましょう。



『土地売買契約に必要なもの』
・本人確認資料(運転免許証や保険証など)
・手付金
・印紙代
・実印
・仲介手数料




引き渡し

残りの費用を支払い、所有権移転登記を行なったら無事引き渡しが完了します。
引き渡し時にも用意するものが多いので注意です。



『引渡し当日までに用意しておくもの』
・土地代
・住民票
・印鑑
・登録免許税、固定資産税、都市計画税などの費用
・仲介手数料

土地の引き渡し時に住宅ローンが融資実行されます。したがって、並行して金融機関と住宅ローン契約を進めて、本審査に合格しておきましょう。詳細については【住宅ローンの流れ】をご覧ください。

住宅ローンを受ける場合は『引渡し当日までに用意しておくもの』にプラスして以下のものを用意します。



『引渡し当日までに用意しておくもの(住宅ローンを適用する場合)』
・ 通帳
・ 保証料
・ 融資手数料
・ 団体信用生命保険料
・ 火災保険料
・ 団体信用生命保険料
・ 司法書士の報酬費用
・ 印鑑証明書



まとめ

・買付証明書は「土地をこの金額で書います。」という意思表示

・土地契約と住宅ローンの手続きを同時並行で進める

・重要事項説明書は注意しなければならないポイントが決まっているので、事前にコピーして要点をチェックしておく