【住宅ローン】住宅ローンの流れ

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【住宅ローン編】は基本的な概要を説明しました。

これからは、住宅ローンの選び方を中心に紹介します。





【住宅ローン編】誰でも受けられるの?

では、住宅売買契約時(本契約)には仮審査に受かっておく必要があり、

本審査が不合格になると、物件の契約解除にもつながることを説明しました。



また、

【住宅ローン編】住宅ローンとは

では、住宅ローンは基本的に住宅にかかるお金のみ対象ですが、

土地と建物を一本化するとOKだという話をしました。



そして今回は、土地・建物を購入する流れと、住宅ローン契約の流れを紐解いてみたいと思います。




土地・建物売買と代金支払いの流れ

簡単な図をつくってみました。 

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あくまでも一例ですが、この表は工務店で、土地(2,000万円)と建物(2,000万円)の売買契約における代金支払いの流れです。

図をみていきますと、土地の売買契約時には、売買価格の5~15%相当の契約手付金を支払います。(表の300万円)

引渡しの際に残りの土地価格を支払います。(表の1,700万円)

土地の引き渡しを受けた後、建物工事が開始され、工事状況にあわせ、数回に分けて手付け金を支払います。(表の500万円)

そして、引渡しの際に残りの建物価格を支払います (表の1,000万円)

一般的に建物工事代金の6割程度は完成前に支払うことになります。




土地・建物売買、代金支払い、住宅ローンの流れ

先ほどの図に住宅ローンの流れを追加してみます。

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おさらいも兼ねますが、仮審査は、土地・建物の売買契約前に、収入面からローンを借りることができるかを審査します。

土地・建物の売買契約前に審査の是非がわかるので、仮審査が通らなかった場合は売買契約できません。


仮審査が通らなかった場合の要因
・多数の金融機関から借入れをしている
・無理のある支払い計画になっている
・過去に返済が遅れたことが度々あった
・転職したばかり




本審査は、土地・建物の売買契約後に審査の申し込みをします。


本審査が通らなかった場合の要因
・仮審査合格後に新たな借入れをした
・仮審査合格後に他の借入れの支払いが遅れた
・仮審査合格後に失業した






図を見ていきます。

土地の契約手付金(300万円)は貯金から支払っています。

残りの1,700万円は本審査が通り、住宅ローンを利用しています。

ここで、一つ伝えたいことは、住宅ローンは土地、または建物引渡し時に融資実行されます。

じゃあ、建物の手付金(500万円)はどうやって支払うの? 頭金がなくなってしまう……

それを解決するには、つなぎ融資が必要になってきます。




土地・建物売買、代金支払い、住宅ローン、つなぎ融資の流れ

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つなぎ融資を契約すると、住宅ローン融資実行日より前に、手付金の支払いが必要になった場合、代わりに手付金を返済してくれます。

住宅ローン融資実行されると、つなぎ融資が返済してくれていた手付金は、住宅ローン残高へ移行されます。

つなぎ融資を受けたい場合は、あらかじめ住宅ローンとセットで金融機関に申し込みます。